不動産の瑕疵担保責任という言葉を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。中古住宅など不動産の売買においてよく耳にする瑕疵担保責任ですが、どのような内容なのか詳しく理解しているという方は少ないでしょう。中古住宅を購入する前に知っておきたい瑕疵担保責任についてお話します。
瑕疵担保責任とは
不動産の売買は誠実に行われなくてはなりませんし、売主は事前に瑕疵(欠陥)を買主に説明する責任もあります。しかし、売主も売却しようとしている中古住宅のすべてを把握していないことがありますし、買主が物件を購入してから瑕疵に気付くこともあります。
このような場合に売主に何の責任も生じず、すべて買主で対処しなければならないとなると買主は大変です。次々と修繕費用がかさんでしまいますし、驚くほどの金額に達してしまうことも考えられるでしょう。このようなことが起きないように存在するのが「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです。
「瑕疵担保責任」とは、売買の対象となる中古住宅に隠れた瑕疵があった場合に、買主に対して売主が負う責任のことを言います。買主が瑕疵に気付いてから1年以内に損害賠償を請求できますが、永遠に賠償請求できるわけではなく一般的には瑕疵担保責任の期間が定められているのです。期間については、また後ほど説明します。
どのような場合に瑕疵担保保険が適用できる？
では、具体的にどのようなシーンで瑕疵担保保険が適用されるのでしょうか。ここでは瑕疵担保保険が適用することのできる代表的なシーンについてご説明します。
雨漏り
購入した中古住宅が雨漏りしてしまうということもあります。築年数の古い建物となると経年劣化も進んでいるでしょうし、バルコニーの防水損傷や屋根瓦の損壊などによって雨漏りが発生することはよくあります。こうした雨漏りは瑕疵担保責任の対象となりますから瑕疵担保保険の適用となります。
シロアリ被害
中古木造住宅につきものと言えばやはりシロアリです。最近の新築ではほぼ例外なくシロアリ対策を施していますが、古い中古物件だとシロアリの被害に見舞われていることも多々あります。シロアリによって躯体が食い荒らされているとなるといずれ重大な欠陥を引き起こす可能性もありますし、こちらも瑕疵担保責任の対象となります。
建物の欠陥・腐食
水漏れや湿気などさまざまな原因によって建物に欠陥が生じたり、腐食が進んでいたりするというケースもあります。腐食が進んでいくと住宅の強度そのものが損なわれる恐れもありますし、瑕疵担保責任の対象になります。
土地の埋没物
購入した中古物件の土地に何かが埋没している、といったケースでも瑕疵担保保険の適用となることがあります。何が埋まっているかによって判断は変わってくるかもしれませんが、後に何かしらの影響を与えると考えられるようなケースだと瑕疵担保保険も適用となるでしょう。
境界の不備
住宅は境界で区切られていますが、境界に不備があるとなれば瑕疵担保責任が生じます。説明された境界と違う、境界からはみ出しているといった場合だと瑕疵担保保険の対象となるでしょう。境界の不備が原因でのちのちさまざまなトラブルに発展してしまう可能性もありますから、こうした場合には売主が責任を負わなくてはなりません。
中古住宅における瑕疵担保責任の期間
瑕疵担保責任は買主が瑕疵に気付いてから1年以内なら損害賠償請求が可能となります。ただ、これだと購入して10年後に瑕疵を見つけても1年以内なら請求できることになりますし、売主にとってはリスクしかありません。そのため、一般的には瑕疵担保責任の期間が設けられます。
一般的には引き渡しから1～3ヶ月ですが、売主が不動産会社だと引き渡しから2年となることも多いです。また、瑕疵担保責任は契約内容によって変わってきますし、売主の瑕疵担保責任を免除するといった契約内容となることもあります。このあたりは契約によってまちまちですから、しっかりと確認しておきましょう。
売主の瑕疵担保責任が免除となると逆に買主にとってリスクが高くなってしまいますから、契約内容は事前にしっかりと確認しなくてはなりません。購入後に次々と欠陥が見つかり、どこにも請求できないとなると相当な出費を覚悟しなくてはならないでしょう。そのようなことにならないよう契約内容をじっくりと確認し、場合によっては専門家に契約書を読んでもらうのも良いかもしれません。
中古住宅の購入において瑕疵担保責任は切っても切り離せないものです。「瑕疵担保責任があるから安心して中古住宅を購入できる」と言う方もおられるかもしれませんが、先ほどもお話したように契約内容によっては売主の瑕疵担保責任が免除されていることもあります。買主が不利になってしまうような内容で契約してしまうと後悔する結果になってしまいますから、そのあたりのバランスもしっかりと考えたうえで契約しなくてはならないと言えるでしょう。
